Els estrangers ja protagonitzen la meitat de les compres d’habitatge a barris com la Barceloneta

ACN Barcelona – Els estrangers ja representen la meitat de compradors de pisos a la Barceloneta, el barri de Barcelona amb la incidència més alta d’adquisicions d’habitatge per part de no nacionals, segons dades de l’Ajuntament. El pes del comprador de nacionalitat estrangera és particularment alt a Ciutat Vella, amb un 42% de les operacions el 2025. Destaquen els barris cèntrics i propers del mar, amb percentatges superiors al 35%. De mitjana, els estrangers van comprar el 23% dels pisos a Barcelona i un 15% a tot Catalunya. La demarcació amb més pes d’aquests compradors és Girona (27,1%). Els experts consultats per l’ACN relacionen el fenomen amb el pes demogràfic dels residents estrangers, i no tant amb la compra especulativa per part de no residents.
Gairebé una quarta part (23%) de les operacions de compravenda d’habitatges a Barcelona l’any 2025 van ser per part de persones amb nacionalitat estrangera, segons les dades més recents de l’Ajuntament. No és un rècord, però sí una de les xifres més altes registrades, un fet que està estretament lligat -i coincideix bastant- amb el pes demogràfic dels estrangers que viuen a la ciutat.

Ciutat Vella, amb un 42,6% de compravendes d’habitatge en mans d’estrangers l’any passat; Sant Martí (el 30,9%); i l’Eixample (27,8%); són els districtes amb més incidència del comprador estranger, resident o no. Per la banda baixa, destaquen Sarrià-Sant Gervasi (11,5%) i les Corts (12,9%). Si es mira per barris, a la Barceloneta (Ciutat Vella), un 49,6% dels 246 pisos que es van vendre l’últim any van anar a parar a mans estrangeres, el percentatge més elevat de tot Barcelona. Els estrangers també superen el 40% de compravendes a la resta de districtes de Ciutat Vella -amb un 43,9% a Sant Pere, Santa Caterina i la Ribera, un 41,3% al Raval- menys al Gòtic, on se situen en un 38,4%. Diagonal Mar, el Poble Nou, la Dreta de l’Eixample, la Vila Olímpica i la Sagrada Família, són altres àrees de la ciutat amb més d’un terç de comprador estranger.

Segons el professor de la UPF Barcelona School of Management (UPF-BSM) Ramon Bastida, sembla clar que els elevats percentatges de compra d’habitatge en mans d’estrangers (el 23% a tota la ciutat) responen al pes demogràfic que tenen en l’actualitat els residents de nacionalitat estrangera (el 26,4% de la població segons el padró municipal a 1 de gener de l’any passat). En aquest sentit, atribueix als estrangers residents el pes principal en el total de compres estrangeres, amb gairebé el 90%.

Pel que fa als altres, els inversors estrangers -grans o petits-, han anat “una mica” a l’alça, però representen un percentatge “baix”, exposa Bastida. Aquest és precisament un perfil que coneix bé Tine Mathiassen, directora general i fundadora de la immobiliària Casamona, amb seu a la Barceloneta i una cartera de clients majoritàriament estrangers no residents. Segons ella, però, no es tracta generalment d’inversors sinó de persones habitualment d’origen europeu que adquireixen una segona residència a Espanya per passar-hi temporades i llogar-la “a estudiants o professors” quan ells són al seu país d’origen. “No són rics”, remarca, insistint en la idea que no es dediquen a la compra especulativa d’habitatges.

Malgrat l’experiència d’immobiliàries com Casamona, l’expert de la Pompeu Fabra afirma que els estrangers no residents “majoritàriament” fan compra per inversió, generalment per fer lloguer turístic. “Pot haver-hi algunes persones que el comprin com a segona residència, però són molt poques”, afirma.

Impacte “limitat” en el preu de l’habitatge

Tanmateix, Mathiassen admet que la compra d’habitatge per estrangers “puja” els preus de l’habitatge, sobretot pel poder adquisitiu dels seus clients, més elevat que el dels nacionals i que els permet comprar-ne més car. Així i tot, assegura que l’increment del preu de compra a Barcelona no es pot comparar amb l’augment “desmesurat” que han viscut altres ciutats europees, “com Londres o Copenhaguen”, manifesta.

Sobre la pujada dels preus de l’habitatge (a Barcelona, s’han encarit de mitjana un 16% entre el 2021 i el 2025 segons els registradors de la propietat), el professor de l’UPF Ramon Bastida també considera que els estrangers sí que poden influir-hi, en primer lloc, per la “falta d’oferta” immobiliària a la ciutat i la “competència” que s’estableix amb els residents nacionals.

Coincideix amb Mathiassen en l’impacte del poder adquisitiu “mitjà-alt” d’almenys una part dels residents estrangers, cosa “que els permet comprar habitatges un 20% o un 25% més cars que els residents nacionals”. Amb tot, torna a recordar que la compra d’habitatge en mans d’estrangers és un 23% del total, un pes “relativament petit” que genera un “impacte” limitat en la pujada de preus.

Xifres que “esgarrifen”

Si bé l’impacte general sobre el preu pot ser difícil de calcular, hi ha canvis en les dinàmiques dels barris, especialment els que tenen més residents estrangers com ara els barris marítims de la capital. En zones com la Barceloneta, el mar fa de reclam per al client estranger, sigui resident o inversor. L’associació de veïns del barri denuncia que ara que es redueix lleugerament la problemàtica dels pisos turístics estan veient “un altre tipus d’especulació”.

“Hi ha gent que compra pisos per llogar-los per habitacions, cosa que no està ben regulada. És una situació que fa perdre oportunitats per tenir més oferta d’habitatge residencial”, ha dit Manel Martínez, portaveu de l’Associació de Veïns Barceloneta.

Segons Martínez, el barri ha vist proliferar els ‘colivings’ i també el perfil d’ex-pat que “ve a treballar aquí en una corporació estrangera, amb un sou més elevat i la vida li surt molt més barata que a Ginebra o a París”. Martínez ha assegurat que les xifres de compra de pisos per part d’estrangers “l’esgarrifen” i lamenta l’impacte sobre el teixit social, cultural i comercial del barri. “Una ciutat és com un cos, s’ha de cuidar i si no es cuida li agafen afeccions i a vegades són mortals”, ha avisat.

Limitar la compra “especulativa”

En ple debat polític sobre la regulació de la compra especulativa d’habitatge, Bastida considera que “serà difícil” limitar aquest tipus d’adquisicions amb mesures que tinguin “consistència”. Això, fins i tot si s’assoleix un acord sobre “què vol dir compra especulativa”, cosa que demana abordar abans de parlar de com limitar-la.

En qualsevol cas, prefereix parlar de mesures “desincentivadores” i no tant de limitar o prohibir. Mesures, com per exemple un topall de preu específic per aquesta mena de compra en determinades zones, o una fiscalitat més elevada que en una primera residència. “Perquè aquesta mena de compra tingui un cost molt elevat pel comprador”.

En un altre sentit, també des de la immobiliària Casamona recelen de l’excés de regulació del mercat. En concret, però, del mercat de lloguer. La seva fundadora, d’origen danès i que treballa des de fa més de 20 anys a Barcelona, manifesta a l’ACN el seu recel envers la nova llei aprovada al Parlament que regula el lloguer de temporada, per evitar que esquivi el topall de preus a les rendes. Al seu entendre, els seus clients estrangers, molts dels quals resideixen aquí temporalment i lloguen el seu pis mentre són fora, potser ara “no llogaran, perquè hi guanyaran una tercera part”. “Em fa patir que això pugui significar que tindrem pisos buits ara”, avisa Mathiassen.

Un 15% de compres estrangeres al conjunt de Catalunya

A Catalunya, la compravenda d’habitatge per part de persones de nacionalitat estrangera es va mantenir per sobre del 15% l’any passat per tercer any consecutiu, un altre percentatge de màxims de la sèrie del Col·legi de Registradors de la Propietat.

De fet, Catalunya és el territori de l’Estat on més ha pujat el percentatge de compra estrangera d’habitatge entre 2018 i l’any passat, una mica més de 4 punts percentuals. Així i tot, no és la comunitat autònoma on els estrangers tenen més incidència en aquest mercat: en termes de percentatge, ho són les Balears (un 29,9% de les compravendes), el País Valencià (27,65%), les illes Canàries (25,6%) i també Múrcia (21,4%). Al conjunt de l’Estat ja fa dos anys que el percentatge cau després de tocar sostre amb el 15% (el 2023) i se situa ara en un 13,8%.

Girona, líder en compra estrangera

Per demarcacions, Girona continua sent amb molta diferència la demarcació catalana amb un pes de compradors estrangers més alt (27,1%), tot i que també és on més ha caigut l’últim any (-2,1 punts) i la situació s’ha relaxat respecte del gairebé 30% de compradors estrangers del 2023. Amb tot, és encara la cinquena província espanyola amb un percentatge més alt d’aquestes transaccions, només per darrere d’Alacant, Màlaga, Tenerife i Balears.

Tarragona (15,9%) és la segona demarcació en aquest aspecte, encara que el pes baixa un punt respecte a l’any passat i retorna als valors del 2023. A Barcelona (demarcació), és el 14,2%, deu punts per sota del que passa a la capital, si bé ha crescut quatre punts respecte a l’any 2022. Pel que fa a Lleida, es manté estable des de fa temps, a prop del 10%.

Segons les dades dels registradors espanyols, el Marroc, Romania i França, són les tres nacionalitats amb més pes en la compra estrangera d’habitatge a Catalunya, si més no el darrer trimestre del 2025.